住房抵押贷款
证券化难点探讨

【摘要】住房抵押贷款证券化是目前西方一些国家普遍
采用的住房金融形式。本文论述了住房抵押贷款证券化的意
义，分析了实施中会遇到的难点及应对措施。
【关键词】住房抵押贷款证券化难点措施
一、引言
住房抵押贷款证券化是近二十年来国际金融领域最重大
的创新之一，它发源于美国，后在发达国家广泛流行，现在是目
前西方一些国家普遍采用的住房金融形式。它是指金融机构
（主要是商业银行）为了分散在发放住房抵押贷款时面临的贷
款风险，把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的
住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金
方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者
的融资过程。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房
抵押贷款机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷
款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款可获得
稳定的现金流且相对独立，不但有担保且可以被准确地评估质
量和信用，资产还可以被剥离。这些特点都决定住房抵押贷款
是一种非常适合证券化的资产。
我国商业银行在90年代初开始发放住房抵押贷款，住房抵
押贷款余额占金融机构贷款总余额已达10%，业务发展势头良
好，坏账率只有0.25%，是银行中最优质的资产之一，这给我国
住房抵押贷款证券化的实施创造了良好的条件。实施住房抵押
贷款证券化在我国具有现实意义，但任何新生事物都有一个发
展的过程，我们在借鉴一些西方国家经验、走中国特色的同时，
对一些难点问题应加以重视。
二、住房抵押贷款证券化的意义
1、有利于增强商业银行资产的流动性
商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失
的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中，常常由于
流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决
这个问题，它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短
了贷款平均期限，增强了资产的流动性，提高了商业银行应付
突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的
主要动因，在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下，资产
的流动性就显得尤为重要。
2、解决了银行资产和负债不匹配的问题
根据银行长期进行资产负债管理得出的经验，短期资产应
跟短期负债匹配，长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段，我
国商业银行的负债绝大部分是短期负债（活期存款和一年期存
款），而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款，这就出
现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功
能，但这仅仅是一定范围内的，若长时间超负荷运转，就会给银
行的经营带来不安全的隐患，有可能出现挤兑现象。把长期的
住房抵押贷款短期化，能使商业银行的资产和负债不匹配问题
迎刃而解。
3、提高了商业银行的资本充足率
根据《巴塞尔协议》，资本充足率是以资本对风险资产之比
来衡量的，该比率不应低于8%。一个银行的资本充足与否是表
明银行经营管理是否健康和可靠的重要标志。近年来，世界银
行业难题中一个最为棘手的问题就是如何筹集并保持充足的
资本，我国银行业也不例外。若住房抵押贷款证券化，商业银行
则有可能把大量的表内资产转化为表外资产，而表外资产所需
的资本金要大大少于表内资产，这样就可提高四大商业银行的
资本充足率，增强我国银行业抵御风险的能力。
4、有利于促进房地产业的发展
我国的房地产业处于持续发展阶段，但相对于人们的需求
来说，房地产市场还是过于萎缩，除了居民收入低这个因素之
外，另一个重要的原因是取得银行贷款难。虽然人民银行将住
房贷款与房价款比例从70%提高到80%，并把个人住房贷款最
长期限延长到30年，但还是没有解决贷款来源的问题，致使商业银行办事打折扣，缩短贷款期限、减少按揭成数，使得我国住
房抵押市场发展不良，制约了房地产业的发展。若住房抵押贷
款债券化，商业银行就有充足的资金来发放贷款，圆居民的住
房梦。
5、丰富了金融投资品种
我国金融市场比起发达国家还不是很成熟，随着利率的连
续下调，几个单调的金融品种已不能满足投资者的需求，致使
大量的资金闲置，住房抵押贷款证券化的出现可谓正当其时。
三、住房抵押贷款证券化的难点及对策
1、住房抵押贷款证券化的模式
有关方面提出两种模式。一种是美国模式，即成立一家专
门的证券化组织机构，负责购买并重组银行的个人住房抵押贷
款，发行证券，归集现金流，组建没有经营业务的特设机构。特
设机构仅代表证券投资者拥有贷款的所有权，保证其不受任何
机构的影响。这种模式可实现个人住房抵押贷款的“真实出售”
和抵押贷款库的“真实隔离”。另一种是德国模式，即在银行内
部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，被证券化资产
的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中。实施住
房抵押贷款证券化的关键是要实现“真实出售”和“真实隔离”，
从理论上看，美国模式似乎更能符合要求，但实施美国模式要
求金融市场比较成熟和发达，相关的法律制度比较健全，对金
融技术手段的要求也比较高，我国现阶段显然还达不到；从操
作上来看，如果能设置有效的防火墙，德国模式应该是比较现
实的选择。
2、住房抵押贷款证券化工具的确定
国外住房抵押贷款证券化的工具有很多，以美国为例，美国
一共有三种抵押担保证券，一是抵押转递证券，二是剥离式抵
押担保证券，三是担保抵押债务。若我国住房抵押贷款证券化
市场比较成熟，这几种工具都可借鉴。但在目前的起步阶段，我
们应选择简单、宜操作的工具。抵押传递证券应该是首选。这种
证券是这样产生的，即一个或多个抵押品持有者组成一个抵押
品的集成体（组合），然后出售该组合的股份或参与证书。一个
组合可以包括几千种或仅仅几种抵押品。这种证券操作简单，
而且分散了风险、增强了流动性，对投资者有着很大的吸引力。
3、如何重组现金流
抵押转递证券的现金流取决于基础抵押的现金流。住房抵
押贷款的核心技术是现金流的重组，其现金流量包括本金及利
息的偿付。一个抵押品组合里所有品种的利率及贷款期限不可
能相同，这使得银行必须重组现金流以满足需要。一个组合里
贷款有成百上千笔，银行不可能测算出每一笔贷款的违约程度，
但每一组住房抵押贷款在违约率的大小、平均还款期限方面却
有很强的规律性。商业银行可根据大数定律使整个组合的现金
流呈现出一定的规律性，简单快捷地预测现金流。鉴于我国对
于把贷款风险进行量化的技术不是很高，若重组现金流不当，
会给住房抵押贷款证券化带来很大障碍。我国抵押转递证券的
现金流支付方式最好与住房抵押贷款每月支付一次本息的还
款方式相符合，采用灵活的按月、按季、按半年等方式支付利息
（将提前偿还的比率也考虑进去），并在适当的时间偿付本金。
4、住房抵押证券定价的问题
具体操作上，住房抵押贷款证券如何定价是首要解决的问
题，也是证券能否发行的前提条件。一般国家多以国债利率为
参照，但在我国按此实行有一定难度。银行若想获得收益，证券
利率必须低于贷款利率。目前，我国的住房抵押贷款利率比正
常的固定资产贷款利率要低，而固定资产贷款利率与当前的国
库券利率相比，也相差不大，若证券利率参照国债利率，则银行
几乎没有利润可言，这样就加大了实施住房抵押贷款证券化的
难度。从我国目前的经济发展情况来看，利率不可能在短期内
走向市场化，人民银行可强制解决利率倒挂问题，把国债利率
视为无风险利率，其他利率的制定在参照国债利率的基础上加
上风险溢价。这样就理顺了利率，打开了利差空间，有利于证券
化的顺利进行。但仅有利差空间是不够的，由于住房抵押贷款
一般为浮动利率，住房抵押证券一般为固定利率，二者之间利
率基础不同，在住房抵押证券定价问题上还需要利用金融衍生
工具，如利率互换等来防范利率风险。
5、有关担保、资信评估等中介机构的培养
信用增级是住房抵押贷款证券化顺利实施的基础，为了刺
激投资者的购买欲望，除了提高证券的收益性外，还应减小其
风险性。没有科学合理的住房贷款担保体系，已成为制约我国
住房抵押贷款迅速发展的障碍，若一级市场不发达，则二级市
场根本无从发展。鉴于住房抵押贷款证券还不为投资者所了
解，为了提升证券的信用、推动住房抵押贷款的良性发展，我国
应借鉴美国由政府设立担保机构的做法对抵押贷款进行担保。
政府信用担保债券由于有国家信誉作担保，其信用程度几乎与
国债相同，被称为“银边债券”。美国作为住房抵押贷款证券化
初创的国家，其政府在证券化的发展过程中起了关键性的作
用。但仅有担保机构是不够的，我国还应大力发展和规范其他
中介机构。住房抵押贷款证券的发行需要多家中介服务机构参
与，根据国外经验，住房抵押贷款证券化交易往往要涉及到投
资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构等多家中
介服务机构。中介机构的服务可为市场提供对称信息，增加交
易的透明度，增强人们对证券的信任感。
6、有关人才的培养
住房抵押贷款证券化涉及面相当广泛，是一项技术性很强、
专业化程度很高的系统工程，需要银行、证券、评估、法律、会
计、保险等多方面的知识。有关机构应未雨绸缪，树立以人为本
的企业文化，灵活人才的选拔机制、培训机制、激励机制，以促
使证券化顺利实施。
【参考文献】
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[3]万正晓：我国证券化问题研究[J].金融理论与实践，2004（7）.

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