三、调解书的处理

        针对调解书是否能够引致物权变动曾有截然相反的两种观点，但是随着物权法司法解释的出台，此种争论终有定论，即如判决书一样，倘若系针对分割共有不动产案件作出的改变物权关系的调解书，亦具有物权变动效力，可以单方申请。典型的如继承纠纷调解及离婚财产分割调解。其处理方法与判决书相同。

        但是实务中值得注意的是几种较为特殊的调解文书，因其不具备引致物权变动的效果，故而亦不适用单方申请。其一，民事审判过程中经调解出具的调解书。如非分割共有财产之案件，其不能引致物权变动。典型的如因房屋买卖合同纠纷要求开发商履行办证业务之调解。从民事案件案由规定来看，其系合同纠纷，而非物权纠纷，故而其作出的最终调解书亦不可能引致物权变动。此类调解只是赋予了其强制执行力，倘若要实现物权登记，尚需开发商配合或者在其不配合情形下予以申请法院强制执行。故而在实务中，对于调解书应区分其纠纷案由，若系物权纠纷的，方具有引致物权变动之可能。

        其二，经人民法院司法确认的人民调解协议亦不能径自由申请人单方申请。因调解协议之司法确认其依据启动方式可以区分为申请型、诉讼型和委托型。针对调解协议的诉讼型和委托型司法确认，其系法院在诉讼过程中根据需要予以确认或者委托相应机构个人协助调解后予以确认，其中凝聚了法院的审查和当事人的诉辩往来。在其效力上显然要强于申请型调解协议的司法确认。

        而针对诉讼型和委托型调解协议的确认，法院多出具判决书或者调解书的形式，其效力显然应高于申请型司法确认。而申请确认人民调解协议的，适用特别程序，经确认其主要目的系赋予其强制执行效力。同时依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉解释》）第三百五十七条规定："当事人申请司法确认调解协议，有下列情形之一的，人民法院裁定不予受理；（一）不属于人民法院受理范围的；（二）不属于收到申请的人民法院管辖的；（三）申请确认婚姻关系、亲子关系、收养关系等身份关系无效、有效或者解除的；（四）涉及适用其他特别程序、公示催告程序、破产程序审理的；（五）调解协议内容涉及物权、知识产权确权的。人民法院受理申请后，发现有上述不予受理情形的，应当裁定驳回当事人的申请。"涉及物权确权的，人民法院是不予受理的。那么其当然不涉及物权变动事项，也只能由双方当事人共同申请或者在一方不予配合情形下予以强制执行后再行办理。

        其三，对于审判阶段做出的以物抵债调解书，其是不具有引致物权变动效果的，此点应与执行阶段的以物抵债裁定书明确区分。因以物抵债调解系双方当事人之合意，经法院予以确认仅系对其强制执行力的赋予。依据《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见》其明确指出："物权法第二十八条规定的"人民法院的法律文书"应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。"故而可见，审判阶段的以物抵债调解书其尚需进入强制执行程序，方可具有申请人单方申请之可能。

        对于调解书涉及未登记不动产的，其处理方法亦如判决书之规定，对于未登记之不动产，可参照判决书标的涉及预购商品房的处理方法。

四、裁定书的处理

        对于裁定书，《物权法司法解释一》明确将以物抵债的裁定书和拍卖成交的裁定书确定为引致物权变动效力的文书类型。对于其他类型的裁定书则需配合法院出具的协助执行通知书，方可依据法院嘱托办理。对于以物抵债的，其缘何与审判阶段的以物抵债调解不同，盖因执行阶段以物抵债裁定系经拍卖变卖未果后的处置方式，系通过司法强制力直接将物权予以改变，体现了执行程序中的司法强制力。同时倘若将审判阶段的以物抵债调解赋予物权变动效力，则容易导致的一种情形是：当事人恶意串通达成抵债协议，损害其他债权人利益。而对于执行阶段的以物抵债，其主要包括流拍后的以物抵债以及当事人合意以物抵债。

        而依据《民诉解释》第四百九十一条规定："经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。"第四百九十二条规定："被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。"

        可见其在执行中的以物抵债，纵使系当事人合意达成，亦体现了法院执行机构对于其抵偿行为不损害社会公共利益和其他债权人合法权益的审查，纵使具有损害他人权益之虞，亦可予以采执行异议之诉的救济措施予以保护。故而执行程序的以物抵债，其审查更为严格，其原因自然在于其具备引致物权变动效力及法院对于虚假诉讼和转移财产的防范。

        同时很多法院已经认识到当事人借以通过以物抵债协议的方式转移责任财产、规避国家政策和进行虚假诉讼的情形。故而对于执行程序中的以物抵债合意审查更为严格。

        依据江苏省高级人民法院【2014】2号审判委员会会议纪要第四条关于诉讼中当事人自愿以物抵债的处理条款规定："会议认为，在债权债务案件诉讼过程中，当事人自愿达成以物抵债协议，并要求法院制作调解书的，人民法院应建议当事人申请撤诉。当事人不申请撤诉而要求法院制作调解书的，人民法院应不予支持，对当事人之间债权债务法律关系继续审理。当事人双方持人民调解组织主持达成的以物抵债调解协议，向人民法院申请司法确认的，经审查，当事人尚未完成物权转移手续的，人民法院应裁定驳回申请。"可见，其体现了对于审判过程中对于以物抵债协议确认的谨慎性。亦反映了诉讼过程中的以物抵债的调解书，其不应具有物权变动之效力。

        除此之外的裁定书，其需配合协助执行通知书依嘱托办理。对于未登记的不动产，因其未取得物权，故而不符合以物抵债的前提，其系以债权抵偿债务，故而不涉及物权变动的问题。对于拍卖成交裁定的，因拍卖标的亦未取得物权，故而其拍卖标的应系合同项下权益，当事人持拍卖成交裁定申请未登记不动产登记的，应视其是否办理首次登记予以区别对待。对于已经办理首次登记的，应采同判决书同类的作法，将材料一并受理，径自登记，并与附记予以记载中途转移事项。对于未办理首次登记的，告知申请人待符合首次登记条件后予以申请。

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